Составление договоров по сделкам с недвижимостью – форма имеет значение!

Там, где речь идёт о сделках, обычно употребляют или подразумевают слово «договор», сделки с недвижимостью – не исключение. И поговорка «договор дороже денег», как показывает практика ведения бизнеса в России, не так уж далека от истины. Стоимость объектов коммерческой недвижимости обычно высокая, соответственно, цена ошибок при составлении договоров тоже немаленькая, иногда она может превысить размер самой сделки. А владеют всеми тонкостями составления этого непростого юридического акта лишь специалисты, и самое верное – доверять оформление договоров именно им. Поскольку договор, составленный с нарушениями установленной формы, может быть признан недействительным (ст. 550 ГК РФ).

Договор купли-продажи

Сделки купли-продажи недвижимости проходят обязательную государственную регистрацию, обойти эту норму закона не стоит даже пытаться. А по ходу регистрации такому договору предстоит серьёзное испытание - проверка в регистрирующем органе. И там при малейшей ошибке или отступлении от формы договор вместе с другими документами по сделке вам просто вернут. Поправить что-то, дополнить, даже если это технически возможно, например, вписать улицу в строке «адрес», не удастся. А задержка с оформлением договора может обернуться немалыми неприятностями и материальными потерями, как для продавца, так и для покупателя.

Договор дарения

Дарить квартиры, дома, дачи у наших сограждан было принято всегда. К сожалению, подход к этой сделке (а это самая настоящая сделка, как бы не противился наш разум употреблению этого слова в таком контексте) у нас чаще всего не правовой, а скажем так, лирический. Договора дарения нередко составляются некомпетентными в юридических вопросах людьми, и даже опытные и искушённые во всём, что касается бизнеса, случается, попадают впросак. Например, бизнесмен дарит дорогой магазин любимой женщине. Красивый жест, но любимая женщина неверно сообщила свой возраст или адрес. Впоследствии такие ошибки обычно выявляются, и радость от щедрого подарка может быть сильно омрачена - договор признаётся недействительным.

Договор мены

Объектами недвижимости можно обмениваться, но не произвольно, а в рамках Гражданского кодекса РФ. Причём обмениваться недвижимостью могут и две и больше сторон. В сущности, это не что иное, как «старый добрый» бартер. Договор мены по форме почти идентичен договору купли-продажи. Ошибки здесь случаются чаще всего из-за юридической некомпетентности сторон, поскольку юристы относят такие договора к категории самых сложных. Важно иметь в виду: государственной регистрации подлежат лишь договор мены жилья и жилой недвижимости. А при обмене нежилой недвижимостью, в том числе коммерческой, регистрировать следует только переход права собственности, а не сам договор мены.

Иные договора

Под иными договорами в сфере недвижимости обычно подразумеваются документы, свидетельствующие о договорённостях сторон в определении долей недвижимости и согласии на выделение долей в собственность одной из сторон. Это категория договоров, требующая особой бдительности, поскольку именно здесь нередко случаются недоразумения, конфликты и даже судебные тяжбы. Особенно если речь идёт о выделении имущественных долей, такие юридические процедуры часто практикуется в обществах с ограниченной ответственностью (ООО). Неправильно указанные или рассчитанные доли могут стать причиной острых конфликтов между партнёрами по бизнесу.

К сожалению, в российском законодательстве, в отличие законодательства других стран (США, Франции, Израиля) нет чётко зафиксированного понятия ошибки в договоре. Поэтому так важна формальная сторона дела - ошибок следует избегать ещё на стадии оформления договоров, и безусловно лучше доверять их оформление специалистам.

Автор: Владимир Царан © специально для GarageBiz ™